Sinistres en copropriété : dégâts des eaux, convention IRSI et hors convention

Temps de lecture : 8 minutes | Mis à jour : mars 2026 | Catégorie : Gestion de copropriété

Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en copropriété. La Fédération française de l'assurance en recense environ 1,5 million par an en France. Et c'est souvent le sujet le plus frustrant pour les copropriétaires : délais d'expertise, assureurs qui se renvoient la balle, recherches de fuite qui n'aboutissent pas, travaux de remise en état qui traînent.

Pour simplifier le traitement des sinistres de faible montant, les assureurs ont mis en place la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles). Mais tous les sinistres ne relèvent pas de cette convention, et c'est là que les choses se compliquent.

La convention IRSI : comment ça marche

La convention IRSI est un accord entre compagnies d'assurance, en vigueur depuis le 1er juin 2018 (complété le 1er juillet 2020). Elle remplace les anciennes conventions CIDRE et CIDE-COP.

Son principe : pour les sinistres de faible montant (dégâts des eaux et incendies), un assureur gestionnaire unique est désigné pour traiter l'ensemble du dossier. Cela évite la multiplication des interlocuteurs et accélère l'indemnisation.

Conditions d'application

La convention IRSI s'applique lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies :

Le sinistre est un dégât des eaux ou un incendieIl survient dans un immeuble (pas une maison individuelle isolée)Il implique au moins deux assureurs adhérents à la conventionL'origine du sinistre est située dans l'immeuble ou un immeuble mitoyenLes dommages matériels n'excèdent pas 5 000 € HT par local sinistré

Dès qu'une de ces conditions n'est pas remplie, le sinistre est traité hors convention.

Qui est l'assureur gestionnaire ?

Copropriétaire occupant : assureur habitation du copropriétaireLocataire : assureur habitation du locataireLocation meublée (courte ou longue durée) : assureur PNO du propriétaireLocal vacant : assureur PNO du propriétaireParties communes : assureur de l'immeuble (contrat MRI souscrit par le syndic)

Les deux tranches de la convention

Tranche 1 : dommages inférieurs ou égaux à 1 600 € HT

L'assureur gestionnaire prend en charge seul l'indemnisation, sans possibilité de recours contre les autres assureurs. Pas d'expertise obligatoire. Le règlement est rapide.

Exception : si plus de deux sinistres (dégâts des eaux ou incendies) sont survenus dans le même immeuble au cours des 24 derniers mois, l'assureur gestionnaire peut exercer un recours.

Tranche 2 : dommages entre 1 600 € et 5 000 € HT

L'assureur gestionnaire missionne un expert pour le compte commun de toutes les parties. Il indemnise les victimes, puis peut se retourner contre les autres assureurs (recours en quote-part) selon la responsabilité de chacun.

Les sinistres hors convention IRSI

Quand le montant des dommages dépasse 5 000 € HT par local sinistré, ou quand une des conditions d'application n'est pas remplie, le sinistre sort du cadre IRSI. C'est là que les choses se compliquent sérieusement.

Ce qui change hors convention

Plus d'assureur gestionnaire unique. Chaque assureur intervient selon son propre contrat. Il y a autant d'interlocuteurs que de parties concernées.

Expertises contradictoires. Chaque assureur peut mandater son propre expert. Les conclusions peuvent diverger. Les délais s'allongent.

Recours de droit commun. En l'absence de convention, c'est le droit de la responsabilité civile qui s'applique. La victime doit prouver la faute, le dommage et le lien de causalité.

Les cas fréquents de sinistres hors convention

Dégât des eaux avec dommages supérieurs à 5 000 € HTSinistre impliquant un assureur non adhérent à la conventionSinistre dont l'origine n'est pas identifiable ou est extérieure à l'immeubleRecherche de fuite nécessitant des travaux destructifs importantsSinistre dans un local à usage professionnel (pour la tranche 2)Sinistre à causes multiples dont une n'est pas couverte par la convention

⚠️ En cas de sinistre important, ne vous fiez pas uniquement à la convention IRSI. Faites immédiatement une déclaration à l'assureur de l'immeuble (MRI) ET demandez aux copropriétaires concernés de déclarer à leur propre assureur. La double déclaration protège les intérêts de la copropriété dans les deux cas de figure.

Le choix stratégique : assurer l'immeuble hors convention IRSI

Ce que la plupart des copropriétaires ignorent : le syndic peut négocier un contrat d'assurance immeuble (MRI) qui se place volontairement hors convention IRSI. C'est un choix de gestion que nous pratiquons chez MY SYNDIC sur un nombre significatif de nos immeubles.

Dans le cadre de la convention IRSI, les sinistres privatifs sont comptabilisés dans la sinistralité globale de l'immeuble, même si l'origine est purement privative. Or, la sinistralité d'un contrat MRI conditionne directement le montant de la prime d'assurance au renouvellement.

En assurance hors convention, les sinistres d'origine privative restent sur le contrat d'assurance habitation du copropriétaire concerné. Ils n'impactent pas la sinistralité de l'immeuble. Résultat : le contrat MRI de la copropriété conserve un historique de sinistralité plus faible, ce qui permet de maintenir des primes compétitives et d'éviter les résiliations par l'assureur.

La contrepartie : les sinistres sont traités selon les règles du droit commun, ce qui peut être plus lent pour les petits sinistres. Mais pour les immeubles avec une sinistralité privative importante, le gain financier sur la prime d'assurance compense largement le surcroît de complexité.

⚠️ C'est un arbitrage à faire au cas par cas, en fonction de l'historique de sinistralité de l'immeuble, de la qualité du contrat MRI en place, et du nombre de sinistres privatifs récurrents. Le conseil syndical a intérêt à aborder ce sujet avec le syndic et le courtier en assurance lors du renouvellement du contrat MRI.

La recherche de fuite : qui paie ?

La convention IRSI a clarifié un point important : les dégâts causés par la recherche de fuite (ouverture d'une cloison, démontage d'un faux plafond…) entrent dans le champ de la convention. L'assureur gestionnaire prend en charge les frais de remise en état des éléments endommagés lors de la recherche.

En revanche, les frais d'intervention du plombier pour arrêter la fuite (l'urgence) restent généralement à la charge de l'occupant, vérifiez les clauses de votre contrat d'assurance habitation.

La question des parties communes

Quand la fuite provient des parties communes (colonne montante, canalisation principale, toiture…), c'est l'assureur de l'immeuble (contrat MRI) qui est gestionnaire. Le syndic déclare le sinistre et coordonne la recherche de fuite avec le prestataire.

Le rôle du syndic dans la gestion des sinistres

Le syndic intervient à plusieurs niveaux :

Déclaration. Quand le sinistre affecte les parties communes, le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble dans un délai de 5 jours ouvrés (article L.113-2 du Code des assurances).

Coordination. Le syndic coordonne la recherche de fuite, mandate les entreprises pour les travaux urgents, et suit l'avancement du dossier auprès de l'assureur.

Suivi des expertises. Le syndic assiste aux expertises et fait valoir les intérêts du syndicat des copropriétaires. En cas de sinistre hors convention, il peut mandater un expert d'assuré pour défendre la copropriété face aux expertises contradictoires.

Information du conseil syndical. Le syndic tient le conseil syndical informé de l'état des sinistres en cours, des délais d'indemnisation et des travaux de remise en état.

⚠️ Un sinistre mal déclaré ou déclaré en retard peut entraîner une déchéance de garantie. Le syndic doit être réactif, et les copropriétaires aussi.

Les bons réflexes en cas de sinistre

Immédiatement : couper l'arrivée d'eau si possible, protéger vos biens, prendre des photos des dégâts avant toute intervention.

Dans les 5 jours ouvrés : déclarer le sinistre à votre assureur, prévenir le syndic si les parties communes sont touchées ou si la fuite provient d'un lot privatif.

Remplir le constat amiable de dégât des eaux si le sinistre implique un autre lot. Le faire signer par les deux parties.

Conserver toutes les pièces : photos, factures d'intervention d'urgence, devis de remise en état, correspondances avec l'assureur et le syndic.

FAQ

Mon assureur refuse de prendre en charge un sinistre qu'il estime relever des parties communes. Que faire ?

C'est un cas classique de renvoi de balle entre l'assureur du copropriétaire et l'assureur de l'immeuble. Le syndic doit intervenir pour clarifier l'origine du sinistre et orienter la déclaration vers le bon assureur. En cas de désaccord, une expertise amiable contradictoire peut être organisée.

Comment accélérer le suivi d'un sinistre en cours ?

Adressez une demande écrite au syndic (email ou courrier) en rappelant les dates et les références du dossier. Informez également le conseil syndical. Le suivi des sinistres fait partie des missions du syndic, une relance écrite et factuelle permet souvent de débloquer la situation.

Un sinistre peut-il être à la fois en convention IRSI et hors convention ?

Non. Si le montant dépasse 5 000 € HT dans un seul local sinistré, ou si une des conditions d'application n'est pas remplie, l'intégralité du sinistre est traitée hors convention. Il n'y a pas de traitement mixte.

Combien de temps dure le traitement d'un sinistre hors convention ?

C'est variable et souvent long, de plusieurs mois à plus d'un an pour les sinistres complexes. Les expertises contradictoires, les recherches de responsabilité et les négociations entre assureurs allongent considérablement les délais. C'est pourquoi le rôle du syndic est déterminant.

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