La surélévation en copropriété : droit de construire, majorités et financement de la rénovation

Temps de lecture : 7 minutes | Mis à jour : mars 2026 | Catégorie : Innovation & copropriété

Surélever un immeuble en copropriété pour créer de nouveaux logements et financer la rénovation de l'immeuble existant avec le produit de la vente ? L'idée est séduisante, et la loi l'encourage depuis la loi ALUR de 2014. Nous accompagnons actuellement plusieurs copropriétés dans ce type de projet en Île-de-France.

Mais soyons clairs : une surélévation est une opération lourde et impactante. Elle transforme durablement l'immeuble, génère des nuisances de chantier significatives pendant des mois, et modifie les équilibres de la copropriété (nouveaux lots, nouveaux copropriétaires, modification des tantièmes). Ce n'est pas un projet qui se vote sur un coin de table. Il nécessite un large consensus parmi les copropriétaires, une préparation approfondie, et un accompagnement juridique et technique solide. Quand ces conditions sont réunies, les résultats peuvent être remarquables. Quand elles ne le sont pas, mieux vaut ne pas forcer.

Le droit de surélévation : de quoi parle-t-on ?

Le droit de surélévation est le droit de construire au-dessus d'un bâtiment existant. En copropriété, ce droit appartient au syndicat des copropriétaires (il fait partie des parties communes, sauf clause contraire du règlement de copropriété).

L'opération consiste à vendre ce droit de construire à un promoteur ou à un opérateur, qui réalise la surélévation à ses frais et commercialise les nouveaux logements. Le produit de la vente revient à la copropriété et peut servir à financer des travaux de rénovation.

L'Anah a identifié la surélévation comme un outil potentiel de financement de la rénovation globale des copropriétés, notamment dans son rapport de 2023 sur le sujet.

Les majorités de vote

La loi ALUR de 2014 a assoupli les majorités requises pour faciliter les opérations de surélévation.

Décision de surélever (article 35 de la loi de 1965) : la décision de surélever l'immeuble et la vente du droit de surélévation se votent à la majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).

En zone tendue (communes soumises à la taxe sur les logements vacants), la majorité est abaissée à la majorité de l'article 25, un assouplissement significatif qui s'applique à Paris et à la quasi-totalité de l'Île-de-France.

Modifications du règlement de copropriété liées à la surélévation : même majorité que la décision de surélever.

Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage

Les copropriétaires des lots situés en tout ou partie au dernier étage bénéficient d'un droit de priorité pour l'achat des nouveaux lots créés par la surélévation (article 35 alinéa 3 de la loi de 1965).

Ce droit s'exerce à des conditions identiques à celles proposées au tiers acquéreur. Le syndic doit notifier le projet aux copropriétaires concernés, qui disposent d'un délai de 2 mois pour se porter acquéreurs.

En cas de renonciation ou de non-réponse dans le délai, le droit de priorité est purgé et la vente au tiers peut intervenir.

Le lot transitoire : le droit de construire comme lot de copropriété

Depuis la loi ELAN de 2018 et l'ordonnance du 30 octobre 2019, le droit de surélévation peut être structuré sous forme de lot transitoire (articles 1er et 37-1 de la loi de 1965).

De quoi s'agit-il ?

Le lot transitoire est un lot de copropriété à part entière, mais dont la partie privative n'est pas un espace bâti : c'est un droit de construire. Il est composé d'une partie privative (le droit de surélever, précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser) et d'une quote-part de parties communes correspondante.

Concrètement, la copropriété crée un lot numéroté dans l'état descriptif de division, dont la consistance est : « droit de construire X m² de surface de plancher en surélévation du bâtiment existant, selon les modalités définies au règlement de copropriété ». Ce lot existe juridiquement avant même que la construction soit réalisée.

Pourquoi c'est utile

Le lot transitoire permet de privatiser et de céder le droit de surélévation comme n'importe quel lot de copropriété. Le promoteur ou l'opérateur achète le lot transitoire, réalise la construction, et le lot transitoire se transforme alors en lots définitifs (les logements créés).

Ce mécanisme présente plusieurs avantages : il sécurise juridiquement l'opération (le droit de construire est attaché à un lot, publié au fichier immobilier), il permet de fixer les tantièmes et les charges dès la création du lot, et il offre un cadre clair pour le notaire qui instrumentera la vente.

Les exigences de définition

La loi ELAN a renforcé les exigences : le droit de construire doit être précisément défini dans le règlement de copropriété. Il faut préciser les constructions que le lot permet de réaliser, la surface concernée, et la quote-part de parties communes correspondante.

Le titulaire du lot transitoire est copropriétaire à part entière : il vote en AG, et il doit s'acquitter des charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes selon les tantièmes affectés à son lot, même avant toute construction.

⚠️ La constitution du lot transitoire est une opération notariale qui nécessite la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Elle se vote en AG dans le cadre de la décision de surélévation. C'est un montage technique qui doit être piloté par un notaire expérimenté en copropriété.

Les contraintes techniques et urbaines

L'urbanisme

À Paris, les possibilités de surélévation sont encadrées par le PLU bioclimatique (adopté en 2024). Les contraintes portent sur la hauteur maximale autorisée, les règles de prospect, la préservation du patrimoine (immeubles protégés, secteurs ABF), et l'insertion architecturale.

Toutes les copropriétés ne sont pas éligibles. Un diagnostic de faisabilité urbanistique est un préalable indispensable.

La structure

L'immeuble existant doit pouvoir supporter la charge de la surélévation. Un diagnostic structurel réalisé par un bureau d'études spécialisé détermine la faisabilité technique et les éventuels renforcements nécessaires. Pour les immeubles anciens (haussmanniens, faubouriens), les fondations et la structure sont souvent le facteur limitant.

Les nuisances

La surélévation génère des travaux importants (grue, échafaudages, bruit) qui affectent les copropriétaires existants pendant plusieurs mois. L'acceptabilité du chantier est un enjeu clé dans le vote en AG.

Surélévation et financement de la rénovation

C'est l'argument économique le plus puissant. Le produit de la vente du droit de surélévation peut financer tout ou partie d'une rénovation globale de l'immeuble (ITE, remplacement des menuiseries, chauffage, toiture…) sans appel de fonds exceptionnel pour les copropriétaires.

Le montage type : la copropriété cède le droit de surélévation à un opérateur. Le prix de cession est affecté au financement de la rénovation de l'immeuble existant, éventuellement complété par MaPrimeRénov' Copropriété et les CEE. Le reste à charge pour les copropriétaires est considérablement réduit, voire nul.

Ce modèle suppose toutefois un potentiel de surélévation suffisant (au moins 2 à 3 étages supplémentaires) pour que le produit de la vente couvre un montant significatif de travaux.

Le rôle du syndic et du conseil syndical

La surélévation est un projet complexe qui se pilote sur 2 à 5 ans. Avant même de parler de faisabilité technique, la première question est celle de l'adhésion des copropriétaires.

Notre expérience sur les projets que nous accompagnons le confirme : une surélévation réussie commence par un travail de pédagogie et de concertation en amont, avec des réunions d'information, des visites de réalisations comparables, et un dialogue ouvert sur les contraintes (nuisances, durée, impact sur la vie quotidienne). Le consensus ne se décrète pas, il se construit.

Une fois ce consensus acquis, les étapes opérationnelles :

Commander un diagnostic de faisabilité (urbanisme + structure) avant toute présentation en AGConsulter un notaire pour structurer l'opération (vente du droit de surélévation, modification du règlement, création des nouveaux lots)Préparer les résolutions d'AG avec pédagogieNégocier les conditions de la cession (prix, calendrier, engagements du promoteur sur les nuisances, garanties)Suivre le chantier et la réception des travaux

⚠️ La surélévation modifie la structure de la copropriété (création de nouveaux lots, modification des tantièmes, adaptation du règlement). Elle nécessite l'intervention d'un notaire et d'un géomètre-expert. Le syndic doit anticiper ces coûts et les intégrer dans le montage financier.

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FAQ

Tous les immeubles peuvent-ils être surélevés ?Non. La faisabilité dépend des règles d'urbanisme (hauteur autorisée, protection patrimoniale), de la capacité structurelle du bâtiment existant, et de l'acceptation par les copropriétaires. Un diagnostic de faisabilité préalable est indispensable.

Le copropriétaire du dernier étage peut-il s'opposer ?Il ne peut pas s'opposer au projet voté à la majorité requise. En revanche, il bénéficie d'un droit de priorité pour acquérir les nouveaux lots, et il peut demander une indemnisation si la surélévation cause un préjudice direct à son lot (perte de luminosité, nuisances).

Quel est le produit moyen d'une surélévation à Paris ?Très variable selon la localisation, la surface créée et le marché immobilier. En ordre de grandeur, le droit de surélévation peut se négocier entre 2 000 et 5 000 €/m² de surface créée à Paris, selon l'arrondissement et les contraintes techniques.

Votre copropriété dispose d'un potentiel de surélévation ? MY SYNDIC vous accompagne dans l'étude de faisabilité et le pilotage du projet. Contactez-nous.

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